2010年宜兴项目市场策划报告下.pdf 32页

项目定位 项目定位 引领宜兴城市居住品质的 集居住、商业、办公为一体的 城市标杆复合型大盘 第三部分 产品优化建议 项目景观代表宜兴高端景观价值，密植度、私密性表现较好，但我司认为还处 于传统运作模式，不能跳脱，建议景观方面优化提升 打造宜兴首座创新人文艺术景观名宅 一、景观建议 人文艺术主题景观 注重景观参与性 1.入口景观打造  开敞震撼的现代雕塑喷水池，结合入 口景观轴、入口会所区，树立社区大 气、高端的整体形象 2.人文景观主轴打造 景观主轴以现代雕塑为主题，雕塑小品掩映点缀于道路联测，赋予社区人文色 彩 3.宅间组团打造 多层次绿化、坡地、溪水，打造生态绿化体系 4.溪水主题组团  中央区域栋距打造生态跌水组团  自然假山石及亲水性植物，缓流的瀑布 跌水，可参与性凉亭，营造行走于生态 森林之感 5.人文小品——穿插于森林中的可参与性设施 亲水平台、潜水，儿童活动场地，休憩区，赋予社区浓厚的人文色彩 • 慢跑步道等设施，营造社区轻松居住氛围 6.道路景观 •多层次厚度绿化，营造行走于山林中的感官觉体验 7.小区围墙塑造 • 营造小环境的高档、私密 • 实墙+铁艺+绿篱——凸现楼盘的精致、施密、高档气势 • 虚实结合、保障高档小区的私密性的同时，减少传统围墙带来的压迫感 二、智能化建议 跳脱市场的高端、高实用性、高性价比科技智能 社区智能 智能一卡通系统 物业智能 家庭PBX电话系统 净水系统 家居智能 食物垃圾清理器 （1）社区智能 智能一卡通系统 梯控系统是在原有的电梯上经过局部的改造。将智能卡技术嵌入其中，对乘坐电梯的人员严格 的权限认证，使得只有经过授权的住户或访客才能使用电梯。 （2）物业智能 家庭PBX电话系统 结合项目会所中心/物业管理中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供五星级服务，比如：代 订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费 ，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等。 （3）家居智能 净水系统+食物垃圾清理器 净水系统——过滤有害物质的同时保留有益矿物质微量元素，出水水质可达直接饮用标准。 食物垃圾清理器—— 安装在厨房水槽下面，可以在10秒钟内把一个三口之家一天产生的食物 垃圾全部处理完毕，体积小，使用方便，环保高效。 三、物管公司及服务建议 建议聘请第一太平戴维斯、戴德梁行等专业运营高端物业的品牌公司或酒店管理公司担任执行或顾问；  特点 ：口碑好、服务专业、高端客户认知度高；  服务 ：除市场常规的物业安保、清洁外提供更专业的管家服务;  星级酒店式贴身服务 （停车；代缴费用；订餐服务；衣物干洗服务；打印、复印；代叫出租车等）给业 主更尊贵享受； 四、会所建议 精品私人会所：特色生活娱乐主题 其他功能配套： 会所两大特色  高端红酒吧、咖啡吧 特色一：室内四季恒温泳池  小型器械健身  桌球 特色二：高端中西式餐饮  室内模拟高尔夫 特色一：室内四季恒温泳池  室内游泳池长25-30米，配有6道标准泳道，水池保持全年恒温；  设置各种游泳课程：儿童初级—高级游泳课程，水中有氧操等；  聘请专业教练执教：提供1对1、1对2、小班招生。游泳教练均具备国家颁发的游泳教练资格证书（同时取得救生员证书）； 特色二：高端品牌中西餐料理 知名餐饮品牌引入： 中餐：俏江南 西餐：Trader Vic’s Jean Georges 顶级中西餐点，满足不同味蕾需求  高端红酒吧、雪茄吧  小型器械健身  桌球  室内模拟高尔夫 第四部分 项目客源预估 目标客户解读：客户构成 通过对城市几个高端项目客户的认识，总结区域高端客户分类 无锡、丁蜀等周边私营及乡镇 宜兴本地中高端客户 长三角（上海及江苏省内） 企业老板 年龄：30-45岁 资 产 超 过 千 万 ， 年 龄 35 － 50 在宜兴、无锡等周边区域有业务 职业：私营企业主，政府官员， 国企管理高层，外资企业高层管 岁，工作繁忙，有带客户到宜 联系，对宜兴比较了解，看好宜 理 人 员 ， 金 融 系 统 高 层 管 理 人 兴进行商务社交需求 兴房地产市场，看着宜兴居住环 员， 境，自用兼投资用途 资产：最低数百万，有相当比例 拥有多处房产，私家车数辆 达到千万资产 看中项目宜兴最高品质楼盘， 房产与交通：已购置过房产，拥 有私家车或公家配车 特色景观及高端配套 家庭结构：3口之家为主 工作与社交：工作繁忙，商务社 交需求繁多，好的物业是身份的 象征； 投资：具有一定房地产投资意识 客户群需求素描一 宜兴私营业主、公务员等 时间相对较忙 书籍、报纸是主要获取知识的途径 Action 与同阶层人一起休闲娱乐 经常去高端的地方去购物 活动 上下班基本没有规律 特征总结： 品质拥有 对单价敏感度低 注重圈层 Interest 喜欢有个性、有特色的东西 注重品牌 兴趣 喜欢拥有特殊景观资源 注重社区环境 注重区域规划，升值潜力 看重品质发展 信赖知名品牌产品 追求社区环境 Opinion 喜欢在周边环境景观好，同时又是城 看重产品品质，物业管理 市中心，彰显非凡身份； 观点 喜欢先进产品，投资/休闲 客户群需求素描二 无锡、丁蜀等周边等地私企业老板 经常奔波于各城市之间，见过世面，比较有个人观点 Action 在家时间无规律 以工作为中心，严格的工作时间概念 活动 节假日，工作应酬占有了部分时间 需求特征： 看重物业管理和社 喜欢闹中取静、舒适、科技的生活，注重生活品质 区安全 Interest 强调私密性但也注重邻里交流，对物管和安全的要求很高 看中圈层生活 喜欢创新产品，入户花园、大露台都不错，户型在130平米以上，厨房和卫生间 兴趣 要宽敞 对生活要求高 社区环境看重 有购房实力，但愿意把更多的资金投入到生意中 希望社区业主档次高些，周围的人群不能太乱、太杂 Opinion 希望能有绿化和规划的好的园林；参与性的景观，不需太茂森，但给人亲和的景观 效果等 观点 注重家庭价值，传统有责任感，重视并花费时间来辅助子女成长。 需求特征总结 无锡、丁蜀等周边私 营及乡镇企业老板  注重圈层生活  看重社区的服务以及安全  关注品牌 宜兴市区中高端 目标客户 区域其他潜在客户  看重社区的环境 客户  看重先进产品品质  关注区域的发展潜力，有投资需求  匹配身份个案，有面子，标签 长三角（上海及江苏省 内） 本项目客源预估  区域分布：主力为宜兴本地客户 其它区 其它区  年龄分布：35-50岁左右； 其它区 15% 15% 15%  职业分布：私营业主、企业高管为绝 对主力，政府公务员、教授、医生等 宜兴本地 宜兴本地 对生活品质憧憬； 宜兴本地 75% 75%