南昌西客站项目立项可行性研究论证报告(六稿).doc 56页

南昌市红谷滩区西客站地块 项目建议书 项目建议书结论： 地块位于南昌市红谷滩新区生米片区，生米镇已于2012年2月12日正式划归红谷滩新区。该区域的定位是南昌都市圈的又一城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周边利好因素包括：南昌国际体育中心已投入使用，已承办了2011中国第七届城市运动会；省政府办公大楼项目已启动，预计将于2014年整体搬迁；南昌客运西站正在紧张建设，预计将于2012年通车；地块周边交通路网已基本建成通车，在建的地铁2号线预计将于2016年通车，规划中的地铁4号线在地块周边也设有站点；省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位的职工住房也将同步建成并投入使用，同时，已在该地块周边规划并引入江西最好的学校、医院等配套公建项目。该地块目前是南昌市新规划和建设中的核心地块，建议强力介入。 近年来南昌整体房地产市场保持稳定、全面的发展势头，受宏观调控影响，目前成交量及成交价格稳中有降，但与去年同期相比整体表现平稳，降幅有限。局部区域，如朝阳洲、红谷滩板块下降较为明显，预计2012年南昌楼市将进一步走低，但2013年楼市价格及成交量将逐步回稳，本项目的市场判断及产品定价是在目前的市场基础上，预计项目将于2012年开工，2013年开盘销售的预估。 该项目占地面积18万平方米，综合容积率2.64，总建筑面积约62万平方米，其中地上建筑面积47.95万平方米，可售计容建筑面积41.57万平方米，业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、写字楼、临街商铺等，根据南昌房地产市场对不同产品业态的接受程度，建议在写字楼部分增加精装修公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率。业态面积分配见下表： 序号 项 目 建筑面积（㎡） 或个数 售价 （万/㎡或个） 总价（万元） 备注 可售部分 419,233 416,920 1 写字楼及商务公寓 96,500 1.1 106,150 2 文化中心 8,000 1.43 11,440 3 临街商铺 45,000 1.43 64,350 4 住宅 266,200 0.75 199,650 5 车位(个数) 3,533 10 35,330 配套建设部分 8,800 6 配建幼儿园 2,500 7 物管用房 1,500 8 配套用房 4,800 自持部分 55,000 9 大型商业 25,000 10 五星级酒店 30,000 合 计 479,500 416920 项目SWOT分析及应对措施 优势：地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。 劣势：地块距离红谷滩核心区、成熟区较远，区域短期吸引力弱。目前区域内人气不足，且没有形成商业氛围，未来能否吸引客户在此置业、经营还存在不可控性。 机会：区域发展前景看好，省政府的定址对区域整体价值提升很大，房地产市场中长期向好，发展潜力大；现阶段土地市场交投不活跃，可积极介入，有利于控制土地成本； 威胁：宏观调控对红谷滩区域市场影响较大，短期房价下跌，市场信心不足，预计后市会进一步走低，该地块已有意向很强的开发商一直在暗中运作，新进入者拿地难度较大 应对措施： 密切关注政府办公预留用地的动态，因为政府是否最终迁入在很大程度上决定了地段的未来升值空间，并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。 产品业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、临街商铺等，并根据南昌购房者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用SOHO公寓，以提高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考虑增加部分高端餐饮及写字楼业态面积，满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。 项目各业态的开发顺序为先开发住宅，待周边区域逐步成熟、人气积累到一定程度再开发其它业态，通过价格较低的住宅积累人气，再通过价格较高的商业、酒店式公寓等业态实现项目利润最大化。 挂牌前与土地管理部门保持密切联系，对地块的潜在竞争者做到心中有数，增加拿地的可能性 项目建成后自持业态包括：五星级酒店、购物中心；出售业态包括：住宅、临街商铺、文化中心(即商业内街)、写字楼；配套建设的业态包括：幼儿园、物管用房、配套用房。对各业态的销售价格按目前市场估算为： 序号 可售部分 建筑面积（㎡）或个数 售价（万元/㎡或个） 总价（万元） 备注 1 写字楼及商务公寓 96,500 1.1 106,150 2 文化中心 8,000 1.43 11,440 3 临街商铺 45,000 1.43 64,350 4 住宅 266,200 0.75 199,650 5 车位(个数) 3,533 10 35,330 配套部分 建筑面积（㎡）或个数 估值（万元/㎡或个） 总价（万元） 6 配建幼儿园 2,500 0 0 交给教委 7 物管用房 1,500 8 配套用房 4,800 自持部分 建筑面积（㎡）或个数 估值（万元/㎡或个） 总价价值（万元） 9 大型商业 25,000 1.2 30,000 10 五星级酒店 30,000 1.5 45,000 合 计 491,920 在目前市场情况下，本项目若以251万元/亩（总地价款7.1亿元，折合可售建筑面积1508元/平米）的土地挂牌底价摘牌，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本，即项目销售完毕后可零成本获得2.5万平方米的大型商业及3万平米的五星级酒店作为自持物业； 在乐观的市场情况下，本项目最高以350万元/亩（总地价款9.9亿元，折合可售建筑面积2103元/平米）的价格摘地，可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本； 在悲观的市场情况下，可采取分期开发的方式，即先开发住宅及部分配套商业，用这部分物业的销售收入冲抵项目前期成本，待市场转暖后再开发酒店、公寓、写字楼及soho、大型商业等业态，以获得项目利润，在此情况下项目最高以282万元/亩（总地价款7.98亿元，折合可售建筑面积1695元/平米）的价格摘地，前期销售收入可冲抵拿地及前期开发成本。  地块分析 1、地块位置 西客站地块地处南昌市红谷滩新区红角洲片区。红谷滩南昌赣江之北，与南昌主城区隔江相望，原属于“昌西区域”现已成为南昌的政治中心区，国际花园城市典范，发生翻天覆地变化先后兴建了一批有相当知名度的文化设施和旅游景点，南昌之星摩天轮、南昌国际展览中心、江西展演中心、南昌国际体育中心、前湖迎宾馆、秋水广场、行政广场等红谷滩新区由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面积50余平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万，但至今人口已超60万。红角洲片区规划用地面积约25平方公里，为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区红角洲片区的规划布局以前湖风景区为中心，以山谷低地、河流水系为依托向周边呈发散状拓展，形成“一心、一环、六带、五区”的总体布局。“一心”即以前湖水库（水域面积1.5平方公里）和卧龙山风景区（1.91平方公里）为整个规划区的生态和休闲中心，着重体现生态保护和旅游度假、观光两大功能；“一环”即以丰和南大道、学府大道、前湖大道和卧龙大道组成的规划区的交通、功能环路；“六带”即以前湖和卧龙山公园为中心，以低洼地水塘、河流、山谷低地为基础的六条放射状绿化带；“五区”即指高校园区(6.64平方公里)、体育健身区(0.75平方公里)、红角洲片区中心（1.4平方公里）、商贸综合区(2.6平方公里)和滨水居住区(1.5平方公里)五个功能区，南昌大学、南昌航空大学、江西医学院、江西经济管理学院、江西科技师范学院等一批高等学校已迁入前湖高校园区。 西客站地块位于红角洲片区南部，东临第七届全国城市运动会的举办地——南昌国际体育中心，西南角是正在建设中的南昌西客站，预计2012年建成通车，为沪昆高铁向莆铁路及杭长高铁服务承担着长三角、闽东南、珠三角地区进入华中、华西的主要通道作用红谷滩区交通公车线路密集，主干道路线 此次挂牌的地块由四部分组成（上图中红线范围内标注），分别为：D03（109亩，商业金融业、居住用地）、D05（36.5亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐）、G01（97亩，二类居住用地）、G02（29.5亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐）。四个地块总面积为272亩，平均容积率2.65，总建筑面积将达到68万平方米。四个地块将于春节后统一挂牌，因此本项目的经济测算的指标是四个地块的总面积及平均容积率，不对单个地块进行分别测算。 现场照片 地块规划设计条件 西客站地区D03、D05、G01、G02地块规划设计条件 用地性质 D03：商业金融业、居住用地；G01：二类居住用地； D05、G02：商业金融业用地，兼容文化娱乐 建筑密度 D03、G01地块≤25%； D05、G02地块≤45% 容积率 D03≤2.5；D05≤4.5； G01≤2.0；G02≤3.0 绿地率 D03、G01≥30% D05、G02≥20% 机动车位 居住、办公：0.8ps/100m2； 大型商业：1.0ps/100m2； 普通商业：0.6ps/100m2； 餐饮、娱乐：2.5ps/100m2； 旅馆业：0.4ps/100m2。 主出入口方向 D03：海宝街、东侧18米规划路、北侧15米规划支路； D05、G02：西侧18米规划路； G01：海宝街、南坊路、东侧、南侧18米规划路 建筑间距 按《南昌市城市规划管理技术规定》执行 退离红线 退国体大道27.5米以上；退海宝街8米以上；退南坊路、G01、G02南侧18米规划路5米以上；退D03与D05之间、G01与G02之间18米规划支路3米以上；退D03北侧15米规划支路3米以上 小户型比例 套型建筑面积90m2以下占住宅计容积率总建筑面积比例不小于70% 必备的公共服务设施 D03地块配套一所12班幼儿园，用地规模不小于3150平方米，幼儿园生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3小时的日照标准，活动场地应有不小于一般的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。 其它 D05地块中五星级酒店和文化艺术中心建筑面积不小于3.8万平米（其中文化艺术中心建筑面积不小于0.8万平米）、购物中心建筑面积不小于2.5万平米； D03地块中公建建筑面积不小于2.8万平米，必须沿东侧18米规划路公建示意线内布置； G01地块中公建建筑面积不小于0.8万平米，必须沿东侧18米规划路公建示意线内布置； D05、G02地块需考虑与轨道2号线站点的地下空间衔接问题。 相关资料 西客站片区HJZ704单元控规调整； 南昌市城乡规划局西客站地区HJZ704地块规划设计条件 （2011）红第16号； 市场分析 红谷滩区域房地产市场分析 综合考虑区域市场成交低迷及市场观望分为浓厚等因素影响，暂以2011年前11个月的统计指标代替全年指标，即忽略今年12月淡季的成交量。 红谷滩新区商品房市场供求分析 红谷滩新区2009年至2011年11月商品房供求分析 年度 红谷滩区 供应面积 供应面积环比 成交面积 成交面积环比 成交均价 成交均价环比 2009年 907310 - 1379720 - 5084 - 2010年 1112247 22.59 1273925 -7.67 7267 42.94 2011年 1928300 73.37 1159800 -8.96 11360 56.33 - 3,947,856 - 3,813,445 - - - 三年来，红谷滩区商品房总体供大于求，2010、2011年供应量环比增幅较大，但成交量环比逐年有所回落，主要原因一是受国家宏观调控的影响，投资、投机购房行为大受压制，二是红谷滩新区城市化进程趋缓，区域人口增长有限，三是房价上涨较快，对刚需产生挤出效应。 红谷滩新区2011年01月至2011年11月商品房供求分析 月 份 红谷滩新区 供应面积 成交面积 成交均价 2011年01月 48693 118269 8609 2011年02月 1477 23121 9015 2011年03月 194581 56701 10464 2011年04月 100109 98097 10054 2011年05月 2221 111596 13293 2011年06月 117917 114514 12663 2011年07月 580584 88465 14504 2011年08月 75123 129726 12605 2011年09月 533944 115214 12129 2011年10月 203319 92699 12422 2011年11月 70331 211396 9311 合计 1,928,300 1,159,800 - 作为2005年以来房地产飞速发展的新区，红谷滩的供求关系同样受到了国家宏观调控的影响，商品房市场供应方面，2011年前11个月供应总量为192.8万平方米，成交面积近116万平方米，目前总体为供大于求的局面。 2011年商品房月度成交均价保持震荡上行趋势，从1月份的8600元/平方米攀升至年中14500元/平方米的历史高点，随后逐渐震荡下行，至11月份回落至9310元/平方米，仅高于1月份成交均价。 红谷滩新区商品住宅市场供求分析 红谷滩新区2008年－2011年（1－11月）商品住宅供求分析 年度 红谷滩新区 供应面积 供应面积环比（%） 成交面积 成交面积环比（%） 成交均价 成交均价环比（%） 2008年 1181818 - 629799 - 4874 - 2009年 877149 -25.78 1624770 157.98 5154 5.74 2010年 891830 1.67 1082829 -33.35 6655 29.13 2011年 689210 -22.72 493692 -54.41 8829 32.67 合计 3,640,007 - 3,831,091 - - - 2011年供应、成交总量双双下降，成交价格环比大涨： 商品住宅供应方面，红谷滩新区近四年供应总量近超364万平方米，2009年开始，供应总量有所回落，其中2011年前11个月供应总量约69万平方米，环比上年下降22.7%； 商品住宅成交方面，2011年前11个月成交总面积超过49万平方米，环比上年大幅下跌约55.4%； 成交价格方面，红谷滩新区历年保持较快的增速，商品住宅年度成交均价由2008年的4874元/平方米上涨至2011年的8829元/平方米，其中2009年环比微涨5.7%，2010年、2011年环比涨幅较大，分别为29%、32.7%。 红谷滩新区2011年01月至2011年11月商品住宅供求分析表 月份 红谷滩新区 供应面积 供应面积同比（%） 成交面积 成交面积同比（%） 成交均价 成交均价同比（%） 2011年01月 48633 41.81 82367 -18.74 8162 55.02 2011年02月 1477 - 19324 -1.89 8511 36.95 2011年03月 128966 2059.95 27615 -59.43 8223 22.57 2011年04月 39549 -65.87 63083 -36.57 8337 15.58 2011年05月 1427 -96.86 45797 0.76 8108 23.75 2011年06月 59568 -25.58 34410 -38.91 8258 32.83 2011年07月 97055 147.29 65249 -4.6 11618 107.09 2011年08月 73682 14.3 33150 -47.06 9859 63.94 2011年09月 65010 -76.23 34552 -82.11 9083 40.24 2011年10月 154765 182.26 13673 -91.75 9237 31.69 2011年11月 19078 -83.41 74473 -33.52 7902 6.42 - 689,210 - 493,692 - - - 商品住宅供应方面，红谷滩新区今年前11个月供应总量近69万平方米，新增供应同比增加与淡旺季有明显关系； 成交面积方面，除5月份同比微涨以外，其余10个月均维持同比下跌态势，且跌幅有助于加大的表现，9、10月同比去年跌幅高达80%以上，11月成交面积萎缩势头有所放缓，主要是受部分楼盘开始全面降价促销和刚需释放的双重影响； 成交均价方面，各月同比均较快上涨，7月份同比去年涨幅达107%，随着调控加码，此后各月同比涨幅逐渐放缓，至11月仅比去年11月略涨6.4%。 红谷滩新区商业房地产市场分析 商业物业市场 红谷滩新区2008年至2011年商业房地产供求分析 年度 红谷滩新区 供应面积 供应面积环比（%） 成交面积 成交面积环比（%） 成交均价 成交均价环比（%） 2009年 105678 - 50883 - 8543 - 2010年 73797 -30.17 85959 68.94 10755 25.89 2011年 566002 666.97 406473 372.87 15056 40 - 745,477 - 543,314 - - - 2011年商业供应面积环比大涨667%，主要是受住宅市场受调控影响，不少开发商加快转型，布局商业地产市场，投资者对商业的热情比对住宅的热情更高所致； 商业成交均价自2009年以来出现跳跃式上涨势头，2010年、2011年分别上涨26%、40%。 红谷滩新区2011年01月至2011年11月商业供求分析 月份 红谷滩区 供应面积 成交面积 成交均价 成交均价环比（%） 成交均价同比（%） 2011年01月 － 12732 12811 16.48 70.6 2011年02月 － 1311 18095 41.24 133.28 2011年03月 24983 19972 13960 -22.85 65.17 2011年04月 60559 28137 14426 3.34 54.78 2011年05月 30676 27373 89.75 62.21 2011年06月 11493 64875 16010 -41.51 -5.65 2011年07月 156351 16280 28107 75.56 92.17 2011年08月 1389 41107 14280 -49.2 -13.82 2011年09月 278857 51396 12806 -10.32 37.52 2011年10月 20792 59539 14114 10.21 41.7 2011年11月 11577 80447 10278 -27.18 8.19 - 566,002 406,473 - - - 办公物业市场 红谷滩新区2009年至2011年办公供求分析 年度 红谷滩区 供应面积 供应面积环比（%） 成交面积 成交面积环比（%） 成交均价 成交均价环比（%） 2009年 71400 - 12609 - 7493 - 2010年 124183 73.93 103727 722.63 10558 40.91 2011年 392909 216.4 258657 149.36 10408 -1.42 - 588,491 - 374,993 - - - 红谷滩区域写字楼供应面积三年来保持强劲上涨势头，CBD效应初显，成交量也迅猛上升，2010年写字楼成交均价同比上一年飞跃上涨，由2009年的7500元/平方米左右猛涨到2010年的10558元/平方米，2011年受大势所累，均价略有回落，但维持在10000元/平方米以上。 红谷滩新区2011年01月至2011年11月办公供求分析表 月份 2011年各月供求 供应面积 成交面积 成交面积同比（%） 成交均价 成交均价同比（%） 2011年01月 23170 802.82 7888 22.07 2011年02月 2487 - 8151 - 2011年03月 30241 8136 153.97 10206 16.35 2011年04月 6877 -57.96 7908 -23.96 2011年05月 35123 90.86 7756 -16.02 2011年06月 39880 15229 137.7 8354 -5.23 2011年07月 204006 6936 94.23 9721 12.72 2011年08月 55469 1438.2 13005 40.62 2011年09月 64207 29266 1373.66 14535 64.58 2011年10月 26072 19487 342.98 9484 5.73 2011年11月 28502 56476 1621.16 9791 6.57 - 392,909 258,657 - - - 全年总体呈现供大于求的局面，成交面积除4月份外，各月同比大涨，形成井喷势头，成交均价在7月份以后维持稳步同比上涨，但涨幅有所放缓。 项目所在红角州板块市场分析 板块市场总述 市场基础条件 人文自然资源丰富，但配套缺乏；品牌开发商云集；中大规模为主，供应量巨大，未来竞争激烈。 区域价值 资源：赣江、前湖、卧龙山、体育中心、国际会展中心、高校 规划：高等教育、体育产业为主导的，集高等教育/运动休闲/居住等一体的城市科技新城 配套/交通：配套缺乏，高校聚集地 市场特征 万达、绿地等知名开发商已进驻，实力较强 供应量巨大，竞争激烈 以自身产品为主打卖点 产品特征 品质感较强，以小高层和高层为主，少量的多层/洋房/别墅； 主力面积：2房80-95，三房110-145为主； 价格：高层6000-7500； 整体销售情况较好，地段较偏的金融街和香域滨江较差。 客户特征 来源：以新建县地缘客户、前湖校区老师以及朝阳洲过江客户为主 置业目的：以自住为主，改善型和刚性需求为主 职业：以公务员和企事业单位为主； 特征：购买力相对较差，对价格较为敏感； 区域市场最新销售动态 住宅 1.联泰香域滨江 项目西面地块“桥郡”3#楼小高层、6#高层起价6666元/㎡，均价7500元/㎡，户型以78㎡两房，88-119㎡三房为主，1#、2#楼小高层、4#楼高层，均价8000元/㎡，户型为108㎡-123㎡三房，购房全款95折、按揭98折。以上房源交房时间为2013年3月。 洪客隆地中海阳光 项目最后两栋高层4# 6#在售，面积为97-170平米两房三房四房，均价9000-10000元/㎡，全款95折，按揭98折。 奥克斯盛世经典 二期高层35#楼，价格7700-8800元/㎡，36#楼,价格7180-8000元/㎡户型均为46㎡一房，86㎡两房和87㎡的2+1房，购35#楼、36#楼一房总价减1万元，两房总价减2万元，全款96折、按揭99折；预计交房时间2013年3月31日；23#楼少量在售，均价8600元/㎡，户型为126-142㎡三房，全款97折优惠交房时间2011年12月31日。 华南城 一期高层住宅在售，均价5300元/㎡，高层2#(32F)、3#（32F）和高层5#(30F)，户型为213-259㎡复式12套、143㎡四房52套，126㎡三房274套、87㎡两房350套，共688套。 新地阿尔法国际社区 项目一期房源已全部推出，二期别墅房源开工待定。全精装发售，内部配有部分家电。在售小高层C03#楼,均价16000元/㎡，户型为135㎡两房、160㎡三房；高层、复式房源，均价17000元/㎡，高层户型为73-79㎡一房、91-108㎡两房、138㎡大两房、166㎡和190㎡三房、200㎡四房，复式面积202-290平米；电梯洋房，售价17000-23000元/㎡，户型为190㎡的四房。购以上房源全款97折优惠。 1.奥克斯盛世经典 二期临街独栋商业1#楼、2#楼发售中，可整栋或分割购买，1#楼（巴黎座）面积约3800㎡，2#楼（米兰座）面积约5900㎡，均价15000元/㎡。3#楼小商铺，仅剩8席，面积135-216平米，均价12000元/㎡，购3#楼商铺全款97折，按揭99折优惠。商铺房源交房时间为2012年3月底。 华南城 交易广场商铺同步推出，面积25-60㎡不等， 一户一价；1号、2号交易广场内部装修中，预计2012年9月30日精装交房，2012年12月或正式运营。 写字楼 1.时间广场 A座为精装，共22 层，整层销售，标准层面积1280㎡，均价11000-12000元/㎡； B座为毛坯，共13层，仅剩2、3套在售，约位于5、6F， 均价10000-11000元/㎡，标准层面积980㎡，可自由分割 ，单间面积72.5㎡起。全款95折，按揭无优惠。写字楼物业 费3.95元/㎡/月；现工程进度为已封顶，内部装修中，2012年8月交 付使用。 项目仅剩3套B座LOFT写字楼在售，层高8.4米，面积为200㎡-400㎡，均价12000元/㎡。 新地中银广场 开盘当天成交总额1.8亿，共售出五层。 联泰香域中央 13#楼LOFT公寓，最低6686元/㎡起，均价7800元/㎡，4.5米挑高，户型为52㎡、56㎡，产权50年，全款95折、按揭98折，交房时间为2012年11月28日。 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 奥克斯盛世经典 169732 1736 178916 1758 6357 绿地香颂 139216 1316 150842 1396 5445 联发江岸汇景 64107 499 104019 784 6020 联泰香域尚城 87493 798 97800 872 6811 联泰香域滨江 62176 484 81891 572 7124 绿湖豪城 115909 942 80598 700 7117 南昌华南城 122224 1134 52965 510 4945 新地阿尔法国际社区 64347 482 48858 360 12355 地中海阳光 73808 680 43479 426 6755 绿地海域香廷 91070 699 22890 93 18519 新里梵顿公馆 443 6 5797 金融街紫金园 191 2 4808 合计 990082 8770 862892 7479 - 最近两年共12个项目销售，总体呈供大于求局面，总供应面积近100万平米8770套，成交86万平米近7500套。下表可更清晰反应2011年全年供求关系： 2.2011年商品住宅成交项目（2011年） 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 奥克斯盛世经典 87713 967 77931 851 7308 南昌华南城 122224 1134 52965 510 4945 绿湖豪城 58097 419 32483 269 8521 联泰香域尚城 13672 90 29280 222 7907 新地阿尔法国际社区 19888 182 28093 224 12499 联泰香域滨江 41155 353 27233 216 8057 绿地海域香廷 91070 699 22890 93 18519 联发江岸汇景 　 　 8250 59 7177 地中海阳光 26293 220 6113 53 8671 绿地香颂 　 　 1964 15 7684 新里梵顿公馆 　 　 255 1 6657 合计 460112 4064 287457 2513 - 2011年全年共11个项目在售，金融街紫金园于2010年清盘。红角州版块总供应面积46万平米，成交28.7万平米，去化率仅62.5%。 3.2009年至2011年办公供求分析表（2009-2011年） 年度 红谷滩区 供应面积 供应面积环比 成交面积 成交面积环比 成交套数 成交套数环比 成交均价 成交均价环比 2009年 71400 - 12609 - 144 - 7493 - 2010年 124183 73.93 103727 722.63 1059 635.42 10558 40.91 2011年 392909 216.4 279100 169.07 1973 86.31 10459 -0.93 合计 588491 - 395435 - 3176 - - - 过去三年办公供应面积达58.8万平米，成交39.5万平米，去化率67.2%。 4.2011年办公成交项目（2011年） 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 新地阿尔法国际社区 　 　 47804 1 13502 绿湖豪城 26777 411 　 　 　 合计 26777 411 47804 1 - 2011年，该区域办公项目成交清淡，仅有两个项目，其中阿尔法无新增供应，为2010年整售项目，绿湖豪城新增供应2.7万平米，无成交。 5.2011年商业成交项目（2011年） 项目名称 供应面积 供应套数 成交面积 成交套数 成交均价 南昌华南城 259535 5570 133002 3034 9252 联泰香域滨江 6587 49 23412 148 11295 奥克斯盛世经典 10724 39 13334 63 13437 新地阿尔法国际社区 　 　 11690 1 13502 新里梵顿公馆 　 　 8559 93 12356 地中海阳光 　 　 6013 28 17134 绿湖豪城 16395 140 5840 97 13694 绿地香颂 3504 53 4055 48 11931 联发江岸汇景 　 　 569 12 16149 合计 296745 5851 206474 3524 - 2011年共9个商业项目在售，均为住宅或综合用地项目所规划的商业配套，包括集中商业中心和社区底商、临街独立商铺等，总供应面积近30万平米，成交20.6万平米，去化率不足70%。 市场调研结论与建议 区域发展潜力巨大，应强力介入 南昌目前正处于房地产发展的第三阶段——山江湖联动发展，本案为郊区九龙湖组团与红谷滩新区之间的一个重要地理位置节点，周边配套日趋成熟，未来市场发展潜力巨大，将发展成为集体育、交通、行政、文化、产业等于一体的商住片区。 市场全面发展，成交均价逐年稳步上涨 南昌房地产市场自2001年以来一直保持稳定、较快的发展势头，但受2008年金融危机和2011年国家宏观调控影响，2010年和2011年成交量连续两年萎缩，但总体房价仍然快速上涨，2011年前11个月商品房成交均价突破9000元/平方米。 受宏观调控影响，新建商品住宅年内房价有所下降，但降幅有限 局部区域房价如朝阳洲、红谷滩板块下降较为明显，大部分区域则表现平稳，整体均价也只是受部分高价位楼盘的挤兑作用。步入12月份，大部分开发商为完成年终销售目标，将不得不采用降价跑量策略，南昌房价也进一步走低。 写字楼市场竞争激烈，项目所在区域短期内难以形成商务氛围 南昌写字楼市场随城市规划发展更新交替完成“老城区—红谷滩 ”的区域变迁，竞争激烈，租金贬损，其价值在一定时期内难以突破。项目所在的红角州板块商务氛围尚未形成，短期内难以受到红谷滩核心商务区的有效、有力辐射。 写字楼风险较大，不建议发展纯高档写字楼，中低端办公存在一定市场，可考虑发展商务公寓 星级酒店发展加速，经济型酒店竞争激烈 南昌三星以上酒店主要集中在红谷滩区域，目前在政府的推动下，南昌的高星级酒店进入快速发展的阶段。经济型酒店竞争激烈，客源单一，经营成本高， 并受到“高星低价”挤压，经营较差。 本项目拥有充足的客户群体，经济型酒店竞争激烈，且与本项目形象存在偏差，因此不建议发展经济型酒店，可适当考虑发展高端酒店。 公寓近年供应量偏少，酒店式公寓尤显稀缺 目前在售公寓则主要向东和向南外围扩散，随着红谷滩的发展，区域内公寓也逐渐增多，但未来供应呈现偏紧。其中30-50平米的公寓产品短期内销售率更是达到80%以上。 南昌近年来每年新推出的公寓项目维持在6-8个左右，供应量偏少，且未来供应主要以高端物业（别墅、多层洋房和大平层）为主，酒店式公寓尤显稀缺。 普通精装公寓市场承载价格较低，酒店式公寓和SOHO公寓可实现高速高价，项目周边5公里范围内实力买家众多，存在较多投资、自住需求，虽然本区域短期内成熟度不足，但未来的发展前景及地铁开通的利好仍存在较大的升值空间，普通精装公寓承载价值较低，建议走以下2个方向实现高溢价： 酒店式公寓（精装交楼） 可商可住的SOHO公寓（毛坯，考虑拼合的可能性） 近三年，红谷滩区商品房总体供大于求 三年来，红谷滩区商品房总体供大于求，2010、2011年供应量环比增幅较大，但成交量环比逐年有所回落，主要原因一是受国家宏观调控的影响，投资、投机购房行为大受压制，二是红谷滩新区城市化进程趋缓，区域人口增长有限，三是房价上涨较快，对刚需产生基础效应。 红谷滩区域商业物业市场（临街商铺）发展迅速 2011年商业供应面积环比大涨667%，主要是受住宅市场受调控影响，不少开发商加快转型，布局商业地产市场，投资者对商业的热情比对住宅的热情更高所致；商业成交均价自2009年以来出现跳跃式上涨势头，2010年、2011年分别上涨26%、40%。 由于南昌中心商圈过于强大，周围商圈又处于发展培育期，格局短期内难以改变，本项目区位条件不足以支撑大型百货、购物中心等区域型商业中心形态，建议发展集中型商业。 1.本项目住宅开盘定价参考依据 住宅 本项目各项指标为1 参考项目 联泰香域滨江 洪客隆地中海阳光 奥克斯盛世经典 华南城 地段 1.2 1.15 1.1 0.9 交通条件 1.1 1.1 1.05 0.95 市政配套 1 1.05 1 0.95 区域成熟度 1.2 1.2 1.15 0.95 产品定位 1.1 0.95 0.95 0.9 景观资源 1.2 1.1 0.95 0.9 小计 6.8 6.55 6.2 5.55 权重系数 40% 20% 20% 20% 权重分值 2.72 1.31 1.24 1.11 平均权重 0.45 0.22 0.21 0.19 1.06 各项目价格 7750 9500 7990 5300 - 权重价格 3513 2074 1651 981 8219 本项目价格 7730 本项目开盘时间 2013年5月 市场系数（负） -0.2 6184 7536 市场系数（正） 0.15 8889 取地段、交通、配套、成熟度、产品和景观等6项内容为核心参照因素，以本项目为基准值1进行综合计算，本项目住宅2013年开盘价格可设定为7500元/平方米左右。销售周期假设为3年，剔除市场波动因素，项目保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮10%，即8250元/平方米。 2.本项目商业开盘定价参考依据 商业 本项目各项指标为1 参考项目 奥克斯盛世经典 华南城 地段 1.15 0.9 交通条件 0.95 0.95 市政配套 1 0.95 区域成熟度 1.2 1.1 产品定位 0.95 0.9 小计 5.25 4.8 权重系数 40% 60% 权重分值 2.1 2.88 平均权重 0.35 0.48 各项目价格 15000 11000 0.83 权重价格 5250 5280 - 本项目价格 10530 本项目开盘时间 12687 市场系数（负） -0.1 11418 13004 市场系数（正） 0.15 14590 取地段、交通、配套、成熟度、客群定位等5项内容为核心参照因素，以本项目为基准值1进行综合计算，本项目商业2013年开盘价格可设定为13000元/平方米左右。销售周期假设为3年，剔除市场波动因素，项目保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮10%，即14300元/平方米。 3.本项目写字楼开盘定价参考依据 写字楼 本项目各项指标为1 参考项目 时间广场 博能佰瑞琪 新地中银广场 地段 1.2 1.2 1.15 交通条件 0.95 0.9 1 市政配套 1.1 0.95 1.1 办公环境 1.2 1.2 1.25 商务氛围 1.2 1.05 1.25 小计 5.65 5.3 5.75 权重系数 30% 30% 40% 权重分值 1.695 1.59 2.3 平均权重 0.28 0.27 0.38 各项目价格 11000 12000 12000 权重价格 3108 3180 4600 本项目价格 本项目开盘时间 市场系数（负） -0.1 市场系数（正） 0.2 取地段、交通、配套、办公环境、商务氛围等5项内容为核心参照因素，以本项目为基准值1进行综合计算，本项目写字楼2013年开盘价格可设定为10600元/平方米左右。销售周期假设为3年，剔除市场波动因素，写字楼保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮5%，即11000元/平方米左右 结合当前市场价格和未来销售预期，本项目销售价格（保守方案）如下： 住宅销售均价：7500，精装公寓10000 商业销售均价：14300 写字楼/SOHO销售均价：11000 特别提示：此售价是基于目前市场情况判断，预计南昌整体楼市将于2012年继续走低，随着宏观调控到位，成交量及成交价格将于2013年逐步回稳基础上的预测，预计本项目将于2012年开工，2013年开盘销售。 项目初步定位 地块功能布局意向 项目总平图 项目日照分析 项目功能体量分析 区域鸟瞰图 建筑意向图 说明：项目建议书需根据项目建议书编制作业指引（YF-WI-TZ002A） 用地性质 用地面积（万M2） 建筑面积（万M2） 分类 分类面积（万M2） 容积率 建筑密度 绿地率 D03 商业金融业、居住用地 7.27 18.175 2.5 45% 30% 公建 2.8 配建幼儿园 0.25 居住 15.125 D05 商业金融业用地，兼容文化娱乐 2.43 10.935 4.5 25% 20% 酒店和文化中心 3.8 购物中心 2.5 办公或公寓 4.635 G01 二类居住用地 6.46 12.92 2 25% 30% 公建 0.8 居住 12.12 G02 商业金融业用地，兼容文化娱乐 1.97 5.91 3 45% 20% 办公或公寓 5.01 商业 0.9 总计 18.13 47.94 2.64  根据南昌市城乡规划局出具的《用地规划设计条件》（编号：（2011）红第16号）记载，西客站地区HJZ704-D03（109亩）、D05（36.5亩）、G01（97亩）、G02（29.5亩）地块（共计272亩）规划条件如下： 地块规划条件表 用地性质 HJZ704-D03地块：商业金融业居住用地； HJZ704-G01地块：二类居住用地； HJZ704-D05、G02地块：商业金融业用地，兼容文化娱乐 建筑密度 HJZ704-D03、G01地块≤25%，HJZ704-D05、G02地块≤45% 容积率 HJZ704-D03地块≤2.5， HJZ704-D05地块≤4.5， HJZ704-G01地块≤2.0， HJZ704-G02地块≤3.0 绿地率 HJZ704-D03、G01地块≥30%，HJZ704-D05、G02地块≥20% 机动车位 居住：按0.8PS/100㎡；办公：按0.8PS/100㎡；大型商业（≥5000㎡）按1.0PS/100㎡；普通商业：按0.6PS/100㎡；餐饮娱乐：按2.5PS/100㎡；旅馆业：0.4PS/100㎡。 建筑间距 按《南昌市城市规划管理技术规定》执行 退离红线 建筑退国体大道27.5米(轨道交通控制保护地界)以上，退海宝街8米以上；退南坊路、HJZ704-G01、G02南侧18米规划路5米以上；退HJZ704-D03地块与HJZ704-D05地块之间、HJZ704-G01地块与HJZ704-G02地块之间18米规划路支路3米以上；退HJZ704-D03地块北侧15米规划支路3米以上 小户型比例 套型建筑面积90㎡以下占住宅计容积率总建筑面积比例不小于70% 必备的公共服务设施 HJZ704-D03地块配套一所12班幼儿园，用地规模不小于3150㎡，幼儿园生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3小时的日照标准，活动场地有不小于一半的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。 其他 HJZ704-D05地块中五星酒店和文化艺术中心建筑面积不小于3.8万㎡（其中文化艺术中心建筑面积不小于0.8万㎡），购物中心建筑面积不小于2.5万㎡；HJZ704-D03地块中公建建筑面积不小于2.8万㎡，且必须沿东侧18米规划路公建示意红内布置（公建示意红详见附图）；HJZ704-G01地块中公建建筑面积不小于0.8万㎡，且必须沿东侧18米规划路公建示意红内布置（公建示意红详见附图）；HJZ704-D05、G02地块建设时需考虑与轨道2号线站点地下空间衔接问题，具体方案须征求轨道交通部门意见。 项目主要经济技术指标 项目 建筑面积（㎡）或个数 备注 总用地面积 181,334 容积率 2.64 总建筑面积 620,820 其中地上总建筑面积 479,500 大型商业 25,000 自持 五星级酒店 30,000 自持 文化中心（商业内街） 8,000 可售 写字楼及商务公寓 96,500 可售（45-120㎡户型） 临街商铺 45,000 可售（80-120㎡） 住宅 266,200 可售（90㎡、120㎡、150㎡户型） 配建幼儿园 2,500 交给教委 物管用房 1,500 配套用房 4,800 其中地下总建筑面积 141,320 机动车停车位（辆） 3,926 其中地上停车位 393 地下停车位 3,533 可售 施工进度计划 项目施工进度计划 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合 计 1、住宅 比例 20% 30% 30% 20% 100% 面积（㎡） 53,240 79,860 79,860 53,240 - 266,200 2、临街商铺 比例 30% 30% 40% 100% 面积（㎡） - 13,500 13,500 18,000 - 45,000 3、写字楼 比例 40% 60% 100% 面积（㎡） - - 38,600 57,900 - 96,500 4、文化中心 （商业内街） 比例 - - - 100% 100% 面积（㎡） - - - - 8,000 8,000 5、大型商业 比例 100% 100% 面积（㎡） - - - 25,000 0 25,000 6、五星级酒店 比例 100% 100% 面积（㎡） - - - - 30,000 30,000 7、幼儿园 比例 100% 100% 面积（㎡） - - - - 2,500 2,500 8、物业用房、 配套用房 比例 50% 50% 100% 面积（㎡） - - 3,150 - 3,150 6,300 9、地下部分 比例 20% 20% 20% 20% 20% 100% 面积（㎡） 28,264 28,264 28,264 28,264 28,264 141,320 合 计 81,504 121,624 163,374 182,404 71,914 620,820 项目开发价值估算 项目开发价值 项目销售价格按目前市场价格估算，估价时点在2012年2月28日即住宅7500元/平米、精装公寓10000元/平米、写字楼及soho公寓11000元/平米、商业及文化中心14300元/平米，车位10万元/个。 项目开发价值估算 序号 建设项目 建筑面积(㎡) 销售均价 总价 (元/㎡) （万元） 可售部分 565,820 416,920 1 住宅 266,200 7,500 199,650 2 临街商铺 45,000 14,300 64,350 3 写字楼 96,500 11,000 106,150 4 文化中心 8,000 14,300 11,440 5 车位 3,533 100,000 35,330 自持部分 55,000 75,000 6 大型商业 25,000 12,000 30,000 7 五星级酒店 30,000 15,000 45,000 合计 620,820 491,920 销售收入 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 一、住宅销售收入（万元） 0 74,869 72,124 10,819 41,839 199,650 当期建设面积 53,240 79,860 79,860 53,240 266,200 当期销售面积（平方米） 0 99,825 96,165 14,425 55,786 266,200 销售率(％) 0% 75% 85% 85% 100% 销售均价(万元/平方米) 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 二、临街商铺销售收入（万元） 0 14,479 18,098 27,007 4,766 64,350 当期建设面积 0 13,500 13,500 18,000 0 45,000 当期销售面积（平方米） 0 10,125 12,656 18,886 3,333 45,000 销售率(％) 0% 75% 75% 85% 100% 销售均价(万元/平方米) 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 三、写字楼销售收入（万元） 0 0 36,091 59,550 10,509 106,150 当期建设面积 0 0 38,600 57,900 0 96,500 当期销售面积（平方米） 0 0 32,810 54,137 9,554 96,500 销售率(％) 0% 0% 85% 85% 100% 销售均价(万元/平方米) 1.10 1.10 1.10 1.10 1.10 四、文化中心销售收入（万元） 0 0 0 0 11,440 11,440 当期建设面积 0 0 0 0 8,000 8,000 当期销售面积（平方米） 0 0 0 0 8,000 8,000 销售率(％) 0% 0% 0% 0% 100% 销售均价(万元/平方米) 1.43 1.43 1.43 1.43 1.43 五、地下车库销售收入（万元） 0 8,000 8,000 8,000 11,330 35,330 当期建设数 700 700 700 700 733 3,533 销售个数 0 800 800 800 1,133 3,533 销售单价(万元/个) 10 10 10 10 10 租售收入（万元） 0 97,348 134,313 105,376 79,884 416,920 计算说明： 根据项目销售期为年，投资估算的范围 投资主要包括项目、土建安装其它费用等。小区住宅或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的。建设单位管理费按费投资估算过程 经估算本项目投资为 工程量 单价（元/㎡） 合计 开发建设投资 620,820 5,575 346,134 一、土地费用 181,334.00 3916 71,003 1、地价款 3,765 68,272 2、契税 151 2,731 二、前期工程费用 620,820 51 3,166 1、地质勘察费 620820 1 62 2、建筑设计费（含设审） 620,820 35 2,173 3、三通一平费 620,820 15 931 三、基础设施建设费 620,820 445 10,634 1、道路工程及排水（污） 620,820 20 1,242 2、室外供水工程 620,820 20 1,242 3、室外供电工程 620,820 90 5,587 4、景观工程（含设计） 54,400 300 1,632 5、物业管理配套 620,820 15 931 四、建筑安装工程费 620,820 2,027 125,865 1、土建工程 470,700 1,615 76,042 （1）住宅 266,200 1550 41,261 （2）临街商铺 45,000 1500 6,750 （3）写字楼及商务公寓 96,500 1770 17,081 （4）文化中心（商业内街） 8,000 1500 1,200 （5）大型商业 25,000 1500 3,750 （6）五星级酒店 30,000 2000 6,000 2、安装工程 620,820 290 18,004 （1）电梯 620,820 100 6,208 （2）消防 620,820 20 1,242 （3）智能化 620,820 20 1,242 （4）照明及弱电 620,820 130 8,071 （5）给排水 620,820 20 1,242 3、装饰工程 470,700 676 31,820 （1）住宅 266,200 0 0 （2）临街商铺 45,000 800 3,600 （3）写字楼及商务公寓 96,500 1200 11,580 （4）文化中心（商业内街） 8,000 800 640 （5）大型商业 25,000 1000 2,500 （6）五星级酒店 30,000 4500 13,500 五、公共配套设施建设费 150,120 2,288 34,352 1、公共配套设施建设费（含物管用房、配套用房、幼儿园） 8,800 2100 1,848 2、人防工程（含地下车位） 141,320 2300 32,504 六、不可预见费 620,820 140 8,701 七、管理费用 620,820 84 5,221 八、开发期建筑规费 620,820 100 6,208 九、其他费用 620,820 56 3,480 十、财务费用 620,820 1,047 64,996 十一、销售费用 620,820 201 12,508 合 计 346,134 年度投资估算表 项目名称 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 开发建设总投资 107,413 48,597 66,014 73,729 44,971 346,134 一、土地费用 71,003 71,003 1、地价款 68,272 68,272 2、契税 2,731 - - 2,731 二、前期工程费用 3,166 3,166 1、地质勘察费 62 62 2、建筑设计费（含设审） 2,173 2,173 3、三通一平费 931 931 三、基础设施建设费 3,539 3,539 3,539 3,539 3,539 17,693 1、道路工程及排水（污） 248 248 248 248 248 1,242 2、室外供水工程 248 248 248 248 248 1,242 3、室外供电工程 1,117 1,117 1,117 1,117 1,117 5,587 4、景观工程（含设计） 1,738 1,738 1,738 1,738 1,738 8,691 5、物业管理配套 186 186 186 186 186 931 四、建筑安装工程费 13,952 23,970 36,854 44,839 23,071 142,686 1、土建工程 8,252 14,363 21,195 24,822 6,486 75,118 （1）住宅 8,252 12,378 12,378 8,252 0 41,261 （2）临街商铺 0 1,985 1,985 2,646 0 6,615 （3）写字楼及商务公寓 0 0 6,832 10,248 0 17,081 （4）文化中心（商业内街） 0 0 0 0 1,176 1,176 （5）大型商业 0 0 0 3,675 0 3,675 （6）五星级酒店 0 0 0 0 5,310 5,310 2、安装工程 2,771 4,135 5,555 6,202 2,445 21,108 （1）电梯 1,223 1,824 2,451 2,736 1,079 9,312 （2）消防 163 243 327 365 144 1,242 （3）智能化 163 243 327 365 144 1,242 （4）照明及弱电 1,060 1,581 2,124 2,371 935 8,071 （5）给排水 163 243 327 365 144 1,242 3、装饰工程 2,928 5,472 10,104 13,816 14,140 46,461 （1）住宅 2,928 4,392 4,392 2,928 0 14,641 （2）临街商铺 0 1,080 1,080 1,440 0 3,600 （3）写字楼及商务公寓 0 0 4,632 6,948 0 11,580 （4）文化中心（商业内街） 0 0 0 0 640 640 （5）大型商业 0 0 0 2,500 0 2,500 （6）五星级酒店 0 0 0 13,500 13,500 五、公共配套设施建设费 6,218 6,218 6,880 6,218 7,405 32,938 1、公共配套设施建设费（含物管用房、配套用房、幼儿园） 0 0 662 0 1,187 1,848 2、人防工程（含地下车位） 6,218 6,218 6,218 6,218 6,218 31,090 六、不可预见费 1,965 1,965 1,965 1,965 1,965 9,824 七、管理费用 1,179 1,179 1,179 1,179 1,179 5,895 八、开发期建筑规费 815 1,216 1,634 1,824 719 6,208 九、其他费用 786 786 786 786 786 3,930 十、财务费用 4,578 6,832 9,177 10,246 4,040 34,873 十一、销售费用 212 2,892 4,001 3,133 2,269 12,508 投资计划资金筹措 资金来源建设单位资本金自筹 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 资金支出合计 122,365 44,739 62,446 73,220 43,363 346,134 1、土地费用 71,003 - - - - 71,003 2、前期工程费 3,166 - - - - 3,166 3、基础设施配套费 8,583 513 513 513 513 10,634 4、建筑安装工程费 10,616 19,010 31,685 41,128 23,426 125,865 5、公共配套设施建设费 6,501 6,501 7,162 6,501 7,687 34,352 6、不可预见费 1,740 1,740 1,740 1,740 1,740 8,701 7、管理费用 1,566 1,044 1,044 1,044 522 5,221 8、开发期建筑规费 6,208 - - - - 6,208 9、其他费用 696 696 696 696 696 3,480 10、财务费用 8,533 12,733 17,104 19,097 7,529 64,996 11、销售费用 3,752 2,502 2,502 2,502 1,251 12,508 资金来源合计 126,757 89,150 123,713 98,526 72,821 510,967 1、自有资金 121,147 - - - 121,147 2、企业融资 - - - - - - 3、销售收入（已扣除税金） 5,610 89,150 123,713 98,526 72,821 389,820 当期资金结余 4,392 44,411 61,266 25,306 29,458 164,833 累计资金结余 4,392 48,803 110,069 135,375 164,833 329,666 在估算中，考虑到当期投资是随工程进度分期投入的；项目销售收入也是逐期实现的，故假设当期租售收入扣除税费后可全部用于当期投资，如有盈余，结转下期。测算结果表明，本项目各期在财务上都有累计资金结余，表明项目资金运行充足，财务状况良好。  财务评价基础数据基准收益率取%（Ic=10%）。 销售价格 财务评价项目利润 根据投资计划资金筹措及销售收入预测表计算： 项目项目项目总=销售收入 =416,920万元 （2） 项目投资项目投资项目投资=利润总额=总收入－总投资=416,920—346,134 -22,931- 4,169 =43,686万元=（利润总额÷项目总投资）×100% =（）×100%=12.62% (7) 税后利润=利润总额－所得税 =％= 32,765 万元 (8) 投资利润率=（利润项目总投资）×100% ×100% =9.47% (9)自有资金净利润率=（利润）×100% ×100% =27.05% (10)盈亏平衡点： 总投资 P= ＝ ＝ 销售净收入 项目损益分析 项目损益表 单位:万元 项目名称 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 一、经营收入 - 97,348 134,313 105,376 79,884 416,920 1、销售收入 - 97,348 134,313 105,376 79,884 416,920 二、开发投资 122,365 44,739 62,446 73,220 43,363 346,134 1、土地费用 71,003 - - - - 71,003 2、前期工程费 3,166 - - - - 3,166 3、基础设施配套费 8,583 513 513 513 513 10,634 4、建筑安装工程费 10,616 19,010 31,685 41,128 23,426 125,865 5、公共配套设施建设费 6,501 6,501 7,162 6,501 7,687 34,352 6、不可预见费 1,740 1,740 1,740 1,740 1,740 8,701 7、管理费用 1,566 1,044 1,044 1,044 522 5,221 8、开发期建筑规费 6,208 - - - - 6,208 9、其他费用 696 696 696 696 696 3,480 10、财务费用 8,533 12,733 17,104 19,097 7,529 64,996 11、销售费用 3,752 2,502 2,502 2,502 1,251 12,508 三、税金 - 6,328 8,730 6,849 5,192 27,100 1、营业税及附加 - 5,354 7,387 5,796 4,394 22,931 2、土地增值税 - 973 1,343 1,054 799 4,169 三、利润总额 -122,365 46,281 63,136 25,306 31,328 43,686 四、税前弥补亏损 - 46,281 63,136 12,948 - 122,365 五、所得税 - - - 3,090 7,832 10,922 六、税后利润 - - - - - 32,765 1、项目税。 项目财务现金流量分析 项目财务现金流量表 单位：万元 项 目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 一、现金流入 - 97,348 134,313 105,376 79,884 416,920 销售收入 - 97,348 134,313 105,376 79,884 416,920 二、现金流出 122,365 51,067 71,177 80,069 48,556 373,234 （一）、开发投资 122,365 44,739 62,446 73,220 43,363 346,134 1、土地费用 71,003 - - - - 71,003 2、前期工程费 3,166 - - - - 3,166 3、基础设施配套费 8,583 513 513 513 513 10,634 4、建筑安装工程费 10,616 19,010 31,685 41,128 23,426 125,865 5、公共配套设施建设费 6,501 6,501 7,162 6,501 7,687 34,352 6、不可预见费 1,740 1,740 1,740 1,740 1,740 8,701 7、管理费用 1,566 1,044 1,044 1,044 522 5,221 8、开发期建筑规费 6,208 - - - - 6,208 9、其他费用 696 696 696 696 696 3,480 10、财务费用 8,533 12,733 17,104 19,097 7,529 64,996 11、销售费用 3,752 2,502 2,502 2,502 1,251 12,508 （二）、税金 - 6,328 8,730 6,849 5,192 27,100 1、营业税及附加 - 5,354 7,387 5,796 4,394 22,931 2、土地增值税 - 973 1,343 1,054 799 4,169 三、利润总额 -122,365 46,281 63,136 25,306 31,328 43,686 四、税前弥补亏损 - 46,281 76,084 - - 122,365 五、所得税 - - -3,237 6,327 7,832 10,922 六、税后利润 - - - - - 32,765 净现金流量 -122,365 46,281 63,136 25,306 31,328 43,686 累计净现金流量 -122,365 -76,084 -12,948 12,358 43,686 净现值 -111,241 41,190 53,010 20,045 23,410 26,414 累计净现值 -