张江高科利润大增主要得益于期内重大资产出售，为公司当期利润贡献显著。期内，张江高科将旗下张润地产股权出售给华安张江产业园REIT，推动REIT完成定增操作。张润地产为张润大厦原股权持有人。

张润地产出售为张江高科技园区贡献净利润3.08亿元，占母公司净利润的77.86%。

市北高新报告期内经营业绩出现较大幅度亏损，原因在于未实现工业载体销售。市北高新在报告中解释称，工业载体的销售策略以向大客户销售为主，大客户销售特点是销售周期长、交易金额大，给公司周期性经营业绩带来一定的波动。

去年受疫情影响，园区运营公司业绩受到较大冲击，因此大量公司积极结转一季度物业销售收入以美化业绩，但今年同期并未出现这样的情况，导致这些公司业绩大幅下滑。

加之市场此前预期的商业活动快速恢复并未出现，新增需求不足，加之受国际需求大幅下降影响，出口型企业订单减少，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意愿大大降低，甚至出现了主要租户缩减业务、取消租约的现象。

在业绩整体下滑的背景下，企业需更加关注现金流健康，确保主营业务复苏，拓宽融资渠道。

市场情绪不佳，工业园区REITs普遍下跌

截至目前，公募REITs已有29只上市交易，首发募集资金总额达954.52亿元，接近千亿元大关。

其中产业园区REITs占比31%，共有9只，具有持续的经营收入和稳定的现金流，抗通胀能力强，分红稳定，是REITs市场的重要组成部分，一般来说应该受到投资者的青睐，但现实却十分惨淡。

从交易数据来看，2023年REITs市场在相当长的一段时间内呈现量价齐跌的现象，市场信心持续走弱。

市场活跃度方面，11月，超半数REITs活跃度继续下滑，受经济复苏预期减弱、部分项目基本面恶化等影响，投资者投资趋于谨慎，REITs市场流动性进一步收紧。

二级市场方面，1-11月，园区REITs整体表现疲软，市场走势趋于恶化。11月，刚刚完成解禁的临港创新园REITs和东久新经济REITs跌幅较10月有所收窄，但仍保持下跌趋势。解禁股份对二级市场价格影响超预期，说明投资者对园区短期发展存在担忧，流动性较弱也造成市场波动较大。

此外，湖北科投光谷产业园区REITs、杭州和大高新园区REITs均下跌6%-7.5%之间。

整体来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性收紧进一步放大了REITs市场的流动性压力，华安张江园区REITs、建信中关村REITs入驻率有所下降，其余园区REITs表现相对平稳，但二级市场受到影响而下跌。

政策方面，近日，沪深交易所发布《关于优化公募基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制工作安排的通知》，主要包括发行定价安排、询价认购、二级市场交易、资产评估行为和配套政策等五个方面。

不少新规旨在提升REITs市场的流动性和稳定性，比如在询价认购方面，设置分阶段、分时段的减持，防止“新投资者”提前抛售，引发市场波动。

此外，文件还提到“配合证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资”，希望加快引入长期资金，稳定REITs二级市场。

纵观2023年全年，新REITs项目发行明显加速，但并未如预期带来长期显著的市场热度，也未对存量项目带来明显分流，对估值造成较大冲击。

从仍在交易所备案的产品来看，截至今年11月底，已有4只REITs获批但未正式上市，另有10只产品在审核中。在审核的10只产品中，有4只属于园区基础设施类，包括易方达广州开发区高新技术产业园REITs、华泰紫金南京建业产业园REITs、中金重庆两江产业园REITs和博时金开科技产业园REITs。

REITs资产更新压力较大，短期内难见改善

从前三季度累计可分配收益完成情况来看，博时蛇口产业园区REITs、建信中关村REITs、华安张江产业园区REITs三只园区REITs的完成率分别为62.79%、67.59%、67.97%。

产业园区底层资产方面，华安张江产业园区REIT和建信中关村REIT均呈现明显下滑趋势。其中，建信中关村REIT三季度又有5家租户解约，新增租赁面积无法弥补解约面积，导致出租率进一步下滑至63.73%。而且北京产业园区租赁市场尚未出现触底迹象，未来上地区域租赁压力仍将持续。

建信中关村REIT方面，受经济下行影响，相当一部分互联网企业调整经营策略，降本增效成为主流，一批边缘业务被砍，导致上地区域互联网企业租赁面积不断调整，严重影响中关村产业园REIT的租赁情况。年底互联网租赁面积调整已接近尾声，但受上地北清路区域新增租赁面积供应影响，预计年底该区域空置率仍将持续上升，短期内租金仍将承压。

至于华安张江光大园区REIT，出租率仍受到择库解约的拖累。据此前报道，OPPO于5月12日宣布终止旗下芯片子公司择库（择库）业务，逾3000人团队当场解散。择库科技是华安张江光大园区REIT扩张中拟购买的底层资产的重要承租人。

数据显示，哲库科技在张润大厦实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可出租面积的45.97%。虽然张润地产还可按照合同约定从哲库科技处扣留约1096万元的租赁押金，相当于一笔额外的收入，且张江运营团队不断披露其租赁最新状况，但如此大面积的空间想要填满仍需很长时间。

此次退租事件引起了机构投资者乃至证监会、交易所的关注，也让投资者对下半年以来租户集中度较高的产业园区愈发担忧，纷纷在投资者交流会上提出质疑。

此外，上交所也在向新申报的百色金开科技产业园REITs发出的问询函中做出要求，要求管理人分析重要现金流提供者退出或集中续租对基础设施项目现金流的影响，评估风险缓释措施建立情况。

此外，6月30日上市的中金湖北科投光谷产业园REITs首次披露季度业绩，2023年9月底出租率为87.63%，平均租金单价为62.72元/平方米/月，高于招股说明书披露的2022年底租金单价61.6元/月/平方米。

政策方面，证监会年初召开2023年系统工作会议，强调2023年将大力推动公募REITs发行常态化，发改委表示将优化基础设施公募REITs市场环境，研究税收政策。可以看出，2023年国内REITs市场迎来了更加多元化的底层资产和发行主体，为机构投资者多元化配置提供了更多机会。

湾区产业集聚能力强，医药发展优势突出

我国生物医药产业在空间布局上呈现聚集性特征，产业布局主要集中在经济发展水平高、科技水平高、人才集聚程度高的地区，随着生物医药产业加速发展，集聚趋势不断加强。

目前，我国生物医药产业已形成环环渤海、长三角、珠三角、中部长江经济带、川渝等主要聚集区，总体呈现东部强势，中西部奋起直追，形成各自独特优势。

粤港澳大湾区是我国生物医药产业的重要区域，以广州、深圳为两大主要城市。根据《广东省生物医药与健康战略性支柱产业集群发展行动计划（2021-2025年）》，广东省将着力推动完善生物医药产业“双核多节点”空间布局，定位广州、深圳为发展核心，珠海、佛山、惠州、东莞、中山等城市为重点节点，打造生物医药与健康产业集群。

同时提出实施十大产业特色园区建设工程，发挥广州国际生物岛、深圳坪山国家生物产业基地、中山国家健康科技产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等产业集聚带动作用，建设10个特色鲜明、规模效益显著、辐射带动效应明显的综合性产业园区，形成2个万亿级产业园区。

仅以广州为例，广州起步早，产业基础较为扎实，区域内高校、科研机构形成有效支撑，产业带动能力强，在新药、医疗器械制造领域缺乏龙头企业和独角兽企业。经过多年发展，目前已形成以科学城、中新知识城、国际生物岛“两城一岛”为核心，健康医疗中心、国际健康产业城、国际医药港等产业特色园区协同发展的“三中心多区域”生物医药产业格局。

广州国际生物岛以科研开发为重点，重视科研机构和人才的引进，培育良好的学术环境。目前引进的科研机构包括钟南山院士、徐涛院士、廖万庆院士等领衔的实验室。根据戴德梁行的调研数据，广州国际生物岛优质产业园平均租金区间约在60-90元/㎡/月，整体平均入住率约在70-80%。

对于深圳来说，生物医药产业起步较晚，但由于人才政策完善、人才基础雄厚、自主创新能力强、资本实力雄厚，且受到跨国公司的青睐，在生物医药产业装备方面优势突出，但新药研发资源不足，也缺乏生物医药龙头企业。

目前，深圳处于我国生物医药产业前列，基本形成了比较完整的生物医药健康产业链，在基因检测、医疗器械、创新生物药物等细分领域处于领先地位，培育了一批全国领先、创新型企业。

空间布局上，根据《深圳市培育发展生物医药产业集群行动计划（2022-2025年）》，深圳生物医药产业集群布局体现协同创新发展新格局，其中坪山、光明、龙岗三区负责研发制造，南山、福田、大鹏新区负责研发设计。

具体而言，坪山区定位为核心集聚区；南山区定位为产业引领区；福田区定位为创新政策探索区；龙岗区定位为生物医药创新发展先行区；光明区定位为科技创新区；大鹏新区定位为精准医疗先行区。

据深圳市政府统计公报，2022年深圳市生物医药健康产业增加值676.78亿元，增长6.7%。

与北京、上海、苏州等地的生物医药产业园区相比，广州缺乏龙头新药及医疗器械生产企业和独角兽企业，知识产权融资方式单一，生物医药领域资本市场不成熟；深圳同样缺乏生物医药龙头企业，大量企业处于孵化期或加速期，缺乏引领带动作用；高校、科研机构等研发资源也不足，研发基础不够扎实。

产业园区依然是我国生物医药产业发展的重要载体，各产业园区对生物医药产业的政策支持力度不断加强，相关政策数量稳步增加，生物医药产业已成为各地产业园区发展的重要支柱产业，生物医药产业园区已成为区域经济发展的重要支撑。

我国生物医药产业园区仍存在产业规模有待提升、原始创新能力不足等问题，同时面临国际产业竞争加剧、供应链可能受阻的外部环境。

从投资人角度，目前投资人更看重园区租赁的稳定性，如工业厂房租期较长，医药工业园区涉及环评及许可，生产、研发设备不易搬迁，且由于医药园区壁垒强，租期相对其他高科技园区更稳定。

东莞产业转型升级打造高新技术制造产业链

近年来，东莞产业实现转型，从世界级代工工厂转型为全球知名的智能制造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将成为粤港澳大湾区城市群最重要的技术转化高地和高端智能制造中心。

根据广东省GDP统一核算结果，2023年前三季度东莞市GDP为8118.72亿元，同比增长2.0%。其中，第一产业增加值27.81亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值4488.59亿元，同比下降0.3%；第三产业增加值3602.33亿元，同比增长5.1%。

“五支四特”行业中，电子信息制造业增加值下降1.5%，增速比上半年高3.4个百分点；食品饮料加工制造业增长12.0%；化学制品制造业增长3.2%。从产品产量看，充电桩、光纤、显示器、集成电路等产品产量分别增长102.6%、69.3%、51.4%和37.0%。

今年11月底，东莞市工业和信息化局发布关于印发《东莞市工业和信息化局关于进一步优化全市产业转型升级基地管理的规定》的通知，文件对9家产业转型升级基地进行了评估，并明确表示今后东莞不再认定新的产业转型升级基地，凤岗天安数码城就是9家基地之一。

近年来，凤冈迎来专业化、高端化制造业产业园区集群建设，以凤冈天安数码城为代表的产业园区集群不仅提供了一系列现代化产业基础设施和服务保障，还吸引了大批高科技制造业企业和机构入驻，推动东莞由传统产业向高科技制造业转型。

据了解，凤岗天安数码城项目总投资约100亿元，占地面积约40万平方米，总建筑面积约150万平方米，分两期开发建设，其中一期项目名为“天安数码城T5”，二期为“天安深圳创新谷”。

2018年，天安将四组团一期8万平方米工业建筑改建成工业4.0厂房，二期项目建筑面积约74万平方米，为M0工业用地，最终一期项目成功引进规模以上工业企业24家。

项目除基础办公、生产用房外，还配套建设学校、体育中心、人才宿舍等空间。

此外，二期项目“天安深圳创新谷”于2020年取得土地，并于当年11月正式开工建设，占地面积约18.4万平方米，建筑面积约100万平方米，为一次性开发建设项目，预计2024年竣工。

为解决制造企业仓储需求，凤冈天安数字城二期项目规划建设闪电仓，并计划提供包括仓储配送运营服务、快递配送、城市配送干线运输服务、ERP系统服务等一站式解决方案。

工业用地成交低迷，制造企业扩产意愿不强

中国第三季度GDP同比增长4.9%，高于市场普遍预期，推高今年前三季度GDP同比增长率至5.2%，表明经济总体复苏态势取得一定成效。

但同时也要看到，目前多数企业仍采取节约成本的租赁策略，多数有迁址需求的租户继续观望，制造企业扩产需求持续下降，购地建厂或租赁厂房计划继续推迟，市场调整期进一步延长。

从工业用地成交情况来看，工业用地整体出让量有所萎缩，工业企业扩产投资意愿较低；对于工业园区开发商而言，一级土地市场拿地量与去年同期相比也有明显减少。